2015年上半年南京市房地产市场分析
2015年上半年南京市房地产市场分析
2015年上半年，在中央定调稳增长、调结构、促消费的背景下，央行连续降准降息，放松信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期，构建宽松的市场环境，同时积极推进长效机制完善。地方也纷纷出台公积金放松、财政补贴等系列政策，刺激需求促进库存去化，改善性需求获积极支持。多重政策效应叠加影响下，楼市逐步回暖趋势基本确立。
（二）全国房地产市场运行状况
2015年上半年，两会定调稳定住房消费，央行连续降息、降准，降低信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期，构建宽松的市场环境；地方也纷纷出台公积金放松、财政补贴等系列政策，刺激需求促进库存去化，市场显著回暖。需求方面，累计销售面积自2014年以来首现同比增长，销售额单月同比增幅显著扩大，商品房销售全面结束同比下降走势。供应方面，开发投资同比增速回落继续趋缓，新开工同比降幅持续收窄。价格方面，销售回升带动房价涨幅继续扩大，6月百城价格环比涨幅扩大。资金来源方面，到位资金同比转降为增，企业资金压力现缓解趋势。
1. 需求：商品房销售全面回暖，累计销售面积自2014年以来首现同比增长，6月销售额同比增幅显著扩大
2015年上半年，全国商品房销售面积为50264万平方米，同比增长3.9%，为2014年初以来首现同比增长；销售额为34259亿元，同比增长10.0%，较1-5月显著扩大6.9个百分点。上半年，全国商品房销售额、销售面积分别于5月、6月结束自2014年以来的同比下降态势，销售全面回暖。其中，6月商品房销售面积、销售额分别同比增长16.0%、32.1%，增幅较5月分别扩大1.0、7.8个百分点。
2. 供应：开发投资同比增速回落继续放缓，新开工同比降幅持续收窄
2015年上半年，全国房地产开发投资额为43955亿元，同比增长4.6%，增速较1-5月回落0.5个百分点，为连续第16个月回落，回落幅度继续趋缓。东部地区投资增速回落0.6个百分点至4.9%，中部地区投资增速回落1.3个百分点至3.6%，西部地区投资增速提高0.7个百分点至4.7%。全国房屋新开工面积为67479万平方米，同比下降15.8%，降幅较1-5月收窄0.2个百分点；全国房屋施工面积达63.8亿平方米，同比增长4.3%，增速较1-5月回落1.0个百分点；全国房屋竣工面积为32941万平方米，同比下降13.8%，降幅较1-5月扩大0.5个百分点。
3. 价格：销售回升带动房价涨幅继续扩大，6月百城价格环比涨幅扩大
2015年上半年，全国商品房和住宅销售均价分别为6816元/平方米和6520元/平方米，同比分别上涨5.9%和8.1%，涨幅分别较1-5月扩大2.6和2.9个百分点。从重点城市单月价格环比来看，根据中国房地产指数系统百城价格指数，6月，全国100个城市新建住宅平均价格为10628元/平方米，环比上涨0.56%，涨幅较上月扩大0.11个百分点。
4. 资金来源：到位资金同比转降为增，企业资金压力现缓解趋势
2015年上半年，房地产开发企业到位资金为58948亿元，同比增长0.1%，而1-5月为下降1.6%。其中，国内贷款为10831亿元，同比下降4.1%，降幅较1-5月收窄2.7个百分点；利用外资为179亿元，同比下降3.9%，1-5月为同比持平；自筹资金为23844亿元，同比增长0.1%，较1-5月收窄0.8个百分点；其他资金来源24095亿元，同比增长2.0%，而1-5月为下降1.5%。
5、典型城市价格指数
新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况：统计显示，4月份，70个大中城市中，价格下降的城市有48个，上涨的城市有18个，持平的城市有4个。环比价格变动中，最高涨幅为1.8%，最低为下降0.7%；5月份，70个大中城市中，价格下降的城市有43个，上涨的城市有20个，持平的城市有7个。环比价格变动中，最高涨幅为6.7%，最低为下降0.6%；6月份，70个大中城市中，价格下降的城市有34个，上涨的城市有27个，持平的城市有9个。环比价格变动中，最高涨幅为7.2%，最低为下降0.5%。
二手住宅价格变动情况：4月份，70个大中城市中，价格下降的城市有34个，上涨的城市有28个，持平的城市有8个。环比价格变动中，最高涨幅为2.4%，最低为下降1.0%；5月，70个大中城市中，价格下降的城市有28个，上涨的城市有37个，持平的城市有5个。环比价格变动中，最高涨幅为6.3%，最低为下降0.9%；6月份，70个大中城市中，价格下降的城市有20个，上涨的城市有42个，持平的城市有8个。环比价格变动中，最高涨幅为6.9%，最低为下降0.8%。
重点监测城市住宅销售价格变动情况见下表：
地区 | 4月份 | 5月份 | 6月份 | |||||||||||||||
新建商品住宅价格指数 | 二手住宅价格指数 | 新建商品住宅价格指数 | 二手住宅价格指数 | 新建商品住宅价格指数 | 二手住宅价格指数 | |||||||||||||
环比 | 同比 | 定基 | 环比 | 同比 | 定基 | 环比 | 同比 | 定基 | 环比 | 同比 | 定基 | 环比 | 同比 | 定基 | 环比 | 同比 | 定基 | |
北京 | 100.8 | 96.0 | 123.7 | 102.1 | 98.4 | 118.2 | 101.4 | 97.1 | 125.4 | 104.3 | 103.5 | 123.3 | 101.6 | 98.6 | 127.4 | 102.3 | 107.2 | 126.1 |
上海 | 100.7 | 94.5 | 119.5 | 100.6 | 98.2 | 115.7 | 102.6 | 97.2 | 122.5 | 102.2 | 100.6 | 118.2 | 102.4 | 100.2 | 125.4 | 101.2 | 102.5 | 119.6 |
南京 | 100.3 | 95.9 | 114.0 | 100.6 | 98.1 | 104.6 | 100.4 | 96.0 | 114.4 | 100.2 | 98.0 | 104.8 | 100.5 | 97.0 | 115.0 | 100.7 | 98.9 | 105.5 |
杭州 | 100.4 | 89.7 | 91.3 | 100.2 | 95.7 | 92.4 | 100.6 | 91.5 | 91.8 | 100.3 | 96.4 | 92.6 | 101.3 | 94.4 | 93.0 | 100.7 | 97.9 | 93.2 |
宁波 | 100.2 | 93.4 | 93.8 | 100.0 | 93.3 | 89.7 | 100.7 | 94.6 | 94.4 | 100.2 | 93.8 | 89.9 | 100.6 | 96.7 | 95.0 | 100.4 | 94.8 | 90.2 |
广州 | 100.4 | 93.8 | 122.4 | 101.1 | 96.9 | 117.8 | 101.4 | 95.2 | 124.2 | 102.3 | 99.1 | 120.5 | 101.6 | 97.2 | 126.1 | 101.8 | 101.2 | 122.7 |
深圳 | 101.8 | 100.7 | 127.8 | 102.4 | 102.8 | 127.2 | 106.7 | 95.2 | 124.2 | 106.3 | 109.1 | 135.3 | 107.2 | 115.9 | 146.2 | 106.9 | 117.3 | 144.6 |
（注：同比以去年同月价格为100，环比以上月价格为100，定基以2010年为100）
二、南京二季度房地产市场分析
二季度以来，一系列新政出台南京楼市行情开始明显回暖，人气也呈现出自去年初以来的最理想状态，“涨价声”和部分楼盘的局部热销，也此起彼伏。在经过4月的政策过渡期后，南京楼市在5月迎来整体性苏醒，推盘量增多，推盘节奏加快。最终，在28盘的助力下，南京楼市5月认购成交均实现了较大增量，其中认购破万套，红五月顺利兑现。到了六月份，在“半年报”的压力下，南京楼市更是上演了一出“我开、我开、我开开开”的大戏。市场层面，各家楼盘都在马力全开抢夺客源，而25家楼盘的扎堆绽放让整个6月多了些“钻石”色彩。
4月南京新房共成交6287套（溧水高淳板块成交618套，暂未计入全市总成交套数），环比今年3月（2015年3月南京楼市新房成交5266套），成交量还是有明显上涨幅度，为近2成。6287套的成交数据同比去年4月，也出现了些许增长（去年4月成交6176套）。借助三号线的通车，江北江宁板块为首的刚需重地，继续雄踞4月成交量的前两位。江北板块4月成交套数为2379套，江宁板块也有1521套。两大板块的整体数据也占到月度成交量的6成以上。
5月南京新房共成交7220套（溧水高淳未计入全市总成交套数），环比今年4月6287套的成交量有了近2成的上涨，同比去年5月5040套的数据，也有了4成多的涨幅。与此同时，5月南京楼市商品住宅总认购量达10870套，成为自2009年以来7年中最火的“红五月”。从各个板块的成交组成来看，两江板块优势明显，刚需楼盘仍是楼市成交套数的主力军。在当月楼盘销售top10中，江北板块再度遥遥领先，共有荣盛龙湖半岛、明发新城中心、中海万锦熙岸、苏宁天润城、弘阳旭日上城、华润国际社区等6盘登上榜单。
6月南京新房共成交8615套（溧高板块成交617套，暂未计入全市总成交套数），环比5月（2015年5月南京楼市新房成交7220套），成交量上涨近2成。同比去年6月4399套的成交量，今年6月份南京楼市成交量大幅增加了96%，而这一成交数据也创下自2009年以来7年最高。与此同时，6月南京楼市商品住宅总认购量继上个月破万之后再次破万达到11773套。各板块成交量方面，两江板块依旧占据主力地位。江北板块6月份共成交2678套房源，占据总成交量的3成多。板块内子区域方面，桥北、六合区域多家大体量楼盘的持续去化，为总成交量献力不少。
降息等连续政策利好政策持续发酵，刚需和改善型客户纷纷出手，引导市场回暖，二季度南京二手房成交量持续上涨；同时，学区房政策在5月底6月初纷纷出台，也刺激了一部分学区房需求，带动了南京二手房的成交量。
1、南京市二季度二手房成交量情况
4月南京二手房成交6741套，与上月的4963套相比上涨1778套，环比涨幅35.8%，同比上涨18.0%。6741套的成交量是2014年1月以来，16个月中成交量最高的一个月。其中，4月江宁区二手房成交1412套，位列南京各区成交量第一名。
5月南京二手房成交7539套，环比上月的6741套上涨798套，环比涨幅11.83%，同比上涨46.9%。5月7539套的成交量是2013年8月份开始，22个月中成交量最高的一个月。其中，5月江宁区二手房成交1471套，位列南京各区成交量第一名。
6月南京二手房成交8185套，环比上月的7539套上涨646套，环比涨幅8.57%，同比上涨102.40%。6月8185套的成交量是2013年6月份开始，两年中成交量最高的一个月。其中，6月江宁区二手房成交1664套，位列南京各区成交量第一名。2015年1-6月，南京二手房成交量已经达到37411套，比2014年同期的29822套高出了7589套。
2、南京市二季度二手房挂牌量情况
4月南京二手房成交6741套，与上月的4963套相比上涨1778套，环比涨幅35.8%，同比上涨18.0%。6741套的成交量是2014年1月以来，16个月中成交量最高的一个月。其中，4月江宁区二手房成交1412套，位列南京各区成交量第一名。从各区域挂牌量来看，江宁二手房挂牌4755套居全市第一，鼓楼挂牌3273套居全市第二，浦口区挂牌2608套居全市第三。
5月南京二手房挂牌量为21882套，环比4月份的21435套上涨了447套，环比涨幅2.09%，是近两年的最高纪录。从各区挂牌量来看，江宁二手房挂牌4469套居全市第一，鼓楼挂牌4126套居全市第二，秦淮区挂牌2966套居全市第三。
6月南京二手房挂牌量为20136套，环比5月份的21882套下降了1746套，环比降幅7.98%，挂牌量虽然环比略有下降，但是仍处于高位。其中，南京二手房6月份挂牌量为20136套，环比5月份的21882套下降了1746套，环比降幅7.98%，挂牌量虽然环比略有下降，但是仍处于高位。
由于本地需求始终较为强劲，加之外来需求源源不断，今年上半年南京楼市的行情接连走热，3月以来频频出台的降息、降准、二套房首付下降、营业税“五改二”等利好政策刺激之下，楼市的复苏之势更为明显。上半年南京商品住宅成交40615套，同比上涨14.15%，商品住宅成交金额637.43亿元，同比上涨27.72%。南京房价已进入上升通道。
目前南京楼市的库存在4.5万套左右，预计下半年库存量会维持在4.5万—5万套之间，量价走势肯定会比上半年好。综合几个特定因素，在三季度末到四季度，南京房价可能会有一定的上浮，目前市场的心理承受价位已经有所上抬，如果下半年库存进一步去化，开发商提价的信心也会更强烈，此外土地市场近期升温，也会带动房价上行。但事实上，南京仍有一些区域的楼盘销售并不顺畅，开发商销售压力仍然较大，即便是江北，后续供应量也不小，所以，下半年南京楼市成交量会继续放大，但整体仍以去库存为主，房价也将以稳定为主。
2015年上半年南京市房地产市场分析
