2015年上半年南京市土地市场分析报告

2015年上半年南京市土地市场分析报告

一、宏观背景

今年上半年，国民经济运行处在合理区间，主要指标逐步回暖，呈现缓中趋稳、稳中有好的发展态势。

上半年国内生产总值296868亿元，按可比价格计算，同比增长7.0%。分季度看，一季度同比增长7.0%，二季度增长7.0%。分产业看，第一产业增加值20255亿元，同比增长3.5%;第二产业增加值129648亿元，增长6.1%;第三产业增加值146965亿元，增长8.4%。从环比看，二季度国内生产总值增长1.7%。

上半年，全国房地产开发投资43955亿元，同比名义增长4.6%(扣除价格因素实际增长5.7%)，增速比一季度回落3.9个百分点，其中住宅投资增长2.8%。房屋新开工面积67479万平方米，同比下降15.8%，其中住宅新开工面积下降17.3%。全国商品房销售面积50264万平方米，同比增长3.9%，一季度为同比下降9.2%，其中住宅销售面积增长4.5%。全国商品房销售额34259亿元，同比增长10.0%，其中住宅销售额增长12.9%。房地产开发企业土地购置面积9800万平方米，同比下降33.8%。6月末，全国商品房待售面积65738万平方米，同比增长20.8%。上半年，房地产开发企业到位资金58948亿元，同比增长0.1%。

2015年上半年，多重政策利好刺激需求持续释放，市场成交逐步回暖，其中一线城市回暖最为明显。百城住宅均价环比止跌转涨，一线城市领涨全国。但土地市场供求同比仍呈下降趋势，整体楼面价与去年同期持平。品牌房企销售业绩在二季度快速回升，资金面有所改善，但企业拿地投资仍较为谨慎。

市场反应：

1、新房：宽松政策提振供需两端，量回升、价止跌，市场趋暖

价格方面，上半年百城住宅价格止跌转涨，累计上涨0.82%，一线城市领涨全国，深圳涨幅尤为显著。成交方面，市场延续去年末的回暖趋势，上半年50个代表城市月均成交约2600平方米，同比增长25%，绝对量创历史同期新高。供应方面，10个代表城市月均新批上市面积566万平方米，同比下降14%，绝对量为2010年以来次高水平。全国来看，1-5月全国商品房销售显著回暖，累计销售额自2014年以来首现同比增长；开发投资同比增速回落趋缓，新开工同比降幅收窄。

2、二手房：上半年量升价涨，二季度增长幅度尤为显著

价格方面，2015年上半年十大城市二手住宅价格累计上涨4.39%，涨幅较去年同期扩大3.76个百分点，其中其中一季度上涨0.12%，二季度上涨4.26%；与新房相比，二手住宅均价上半年累计涨幅超过新房1.85个百分点。成交方面，1-5月十大城市共成交37.42万套，同比增长35.55%，其中5月单月成交9.74万套，创2013年4月以来单月最高成交记录。

3、土地：供求同比显著下降，成交结构致楼面价同比继续上涨

供求方面，2015年上半年全国300个城市各类用地推出及成交面积同比分别下降30.4%和39.5%，多重压力导致政府供地、房企拿地节奏明显放缓，整体市场延续趋冷态势。价格方面，整体楼面价较去年同期上涨，其中住宅楼面价上涨明显，溢价率同比继续下降。分城市来看，各级城市成交面积均大幅下降，一线城市成交占比提高，二线城市楼面价涨幅明显。

4、企业：品牌房企销售业绩稳步增长，拿地投资仍显谨慎

销售业绩方面，2015年上半年，20家代表品牌房企销售额达6830亿元，同比上升9.2%，多数房企业绩目标完成率超四成。拿地投资方面，2015年上半年，20家品牌房企共计拿地面积同比下降39.4%，金额同比下降14.2%。拿地多布局一线城市，二线城市占比下降。财务资金方面，上市房企负债率总体合理可控，但短期偿债能力偏弱。融资方面，国内A股再融资、债券票据等直接融资方式渐成主流，鹏华万科REITS获批，房企融资渠道更为丰富。

二、土地市场情况

（1）土地供应情况

1.第二季度挂牌情况

南京市城区（不含溧水、高淳，下同）第二季度挂牌供应经营性用地11宗，土地面积合计89.64万平方米，环比上升215.32% 。其中住宅用地（含混合住宅）10宗，总土地面积82.58万平方米，占总供地量的92.12%，其余1宗为商业用地（含商办混合）。2015年第二季度南京市供应经营性用地情况如下表：

从区域来看，南京市第二季度所供11宗地按供地区域来划分江宁区挂牌4快地，建邺区挂牌2块地，鼓楼区、雨花区、六合区、栖霞区和玄武区各挂牌1块地。从区域上看，江宁区为2015年第二季度供地的重点区域。从供地的类型上看，以住宅用地为主。

2.月度挂牌供地情况

从各月度挂牌供地情况来看，4月份挂牌供地2块，总土地面积24.63万平方米；5月份挂牌供地7宗，总土地面积53.17万平方米；3月份挂牌供地2宗，总土地面积11.84万平方米。2014年1月-2015年6月土地供应如下图所示：

（2）土地成交情况

2015年第二季度共成交14块土地，成交土地总面积为82.66万平方米，成交金额164.61亿元。具体情况如下表：

在成交量方面，4-6月南京共成交土地14宗，成交土地面积82.66万平方米；住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）11宗，成交面积74.18万平方米。6月南京共成交土地7宗，成交面积53.17万平方米，其中住宅类用地6宗，成交面积46.11万平方米。

在成交价格方面，4-6月，南京其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为8431元/平方米。6月，南京住宅成交楼面均价为10286元/平方米。

（3）上半年土地市场总结

据南京国土局网站数据统计，2015年上半年的商品建设土地总供应量达122.72万平方米，而截至目前，成交面积只有107.41万平方米，其中含住宅性质地块的供应面积为92.08万平方米。该数据与去年上半年相比还是有了较大幅度的下滑。这也导致土地成交金额的大幅下降。从成交金额来看，2015年上半年土地总成交金额为220.05亿元，其中包含住宅性质用地的总成交金额为216.57亿元。截至目前，上半年土地成交总金额同比2014年上半年的302.4亿元下跌了27.23%。同比去年上半年整体跌幅可能将达2-3成。

以2015年南京全年商品住宅500公顷的供地计划来看，上半年整体供应量的完成进度仅不足20%。而在2014年上半年，商品住宅的土地供应量达304.42万平方米，占2014年全年商品住宅供应量的60%。相比之下，今年上半年住宅用地推地占全年的比重，较去年上半年占全年的总比下降了 40%。

   2015年上半年南京土地供应量占全年篇幅较低，这意味着今年下半年很可能将会有大批量的土地供应上市。临近年中时国土局多次推出土地出让预公告的做法已经说明了这点。这也与南京目前的市场回暖的步调是一致的，国土局很可能是希望在下半年市场回暖后，能够以更高的价格推出大批量的土地，这也将在无形中导致南京的地价上涨。

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