2015G03雨花区板桥新城六期地块点评

1  万购观点

2015G03起拍楼面价为5494元/㎡，加之3000元/㎡左右的开发成本，在当前融资成本偏高的情况下，若想保证适当开发利润，开发完成后的毛坯房起售价至少在12000以上，这个售价对市场而言较容易被接受。但如果最终成交价达到最高限价楼面地价8039元/㎡，则意味着毛坯房起售价要接近15000元/㎡，而这个价格已经可以买到周边的精装修房或者花园洋房，届时销售情况未免尴尬。

由此预测，G03地块会吸引不少开发商前来参与拿地，但成交溢价率不会超过20%。

2、区位情况

地块位于板桥新城核心区莲花湖片区，板桥新城作为城南板块上市房源的主力区域，聚集了富力、金地、朗诗、世纪城、宋都以及花样年等多家品牌房企。该板块自驾车到南京奥体中心约15分钟路程、到新街口约25分钟；规划地铁8号线及5大快速公交枢纽快速至主城区。

2、交通情况

公共交通：182路公交（新湖大道北站），D9路（新湖大道南站）；地铁：8号线（尚在规划中）

驾车：205国道，江大路隧道。

3、生活配套

地块周边生活配套设施基本完善，有莲花湖公园休闲配套；花生唐、金地自在城等商业配套；板桥幼儿园、板桥小学、力学小学、梅山中学、板桥中学等教育配套；板桥新城社区医院、板桥医院、上海梅山医院等医疗配套

4、现状

经万购地产网地块评论人员的实地探访，地块宗地内现状为自然平整，有取土坑及土堆。

5、周边竞争楼盘

G03地块容积率为1-2.8，类似容积率适合开发项目多为花园洋房、高层几种类型相结合，周边在售类似住宅项目价格见下表。

6、项目定位

通过调查周边在售项目了解到，目前板桥片区开发物业类型主要以刚需为主，大多青睐于90-120平方米的房源，目前市场去化平均速度为50-60套/月。G03项目地块所处板桥片区为最靠近中心城的新城，地理位置较周边竞争项目有一定优势。结合周边类似项目的开发销售情况，G03地块宜主打“快速开发”、“以价取量”的营销策略。

7、板桥片区成交地块溢价情况

目前板桥新城地块最高出让楼面价为5459元/㎡，为富力尚悦居所创，该地块溢价85.5%。也就是说，此次挂牌地块起拍楼面价就已经超越区域“地王”创新高。因此，只要这幅宅地成功拍出，哪怕是底价成交，也将成为板桥新城区域的新“地王”。

8、有利因素

1）《南京市城市总体规划（2007-2030）》提出重点打造“中心城—新城—新市镇”的市域城镇等级体系，板桥新城作为八大新城之一，未来发展前景大好；《南京市雨花台区总体规划（2010-2030）》提出大板桥新城建设的重大发展机遇，发展南京商务商贸中心；《南京市板桥新城总体规划（2010-2030）》规划近期重点打造莲花湖商贸商务片区。

2）周边众多开发商提前烘托，该片区中心区建设初具雏形，居住区配套基本完善。

9、不利因素

1）未来规划的8号线在政府规划报告中并没有按时提出，对于普通住宅项目后期的销售存在相当大的限制。

2）目前房地产开发已进入“白银时代“，开发商利润空间日益缩小，盈利难度越来越大。

3）周边的配套设施齐备程度仍待提高。

2015G03雨花区板桥新城六期地块点评