2017年一季度南京房地产市场分析报告

主要观点

政策环境：中央层面多次重申“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，为2017年房地产调控政策走向奠定基调。“两会”后，各地结合自身实际情况，陆续祭出限购限贷甚至限售举措，响应中央呼吁，截止目前，全国已有超过45个城市出台了各种房地产调控政策，并形成京津冀、长三角、珠三角三大限购圈，预计对市场预期的影响将进一步深化。

关联指标：南京经济运行总体保持平稳，2016年GDP增速高于全国平均水平，三次产业中，第三产业规模持续扩大，增长势头强劲，成为增强城市竞争力从而吸引人才留驻的亮点。在楼市火热行情的带动下，2016年以来全市房地产开发投资、商品房新开工面积等前瞻性指标实现高速增长，这为今年的商品房市场储备了相对充裕的潜在供给。

土地市场：市国土局分别于2月底、3月底公布了2017年上半年经营性用地供应计划、2017年度国有建设用地供应计划，旨在稳定市场预期。但从鸡年两场土拍结果看，开发企业对南京楼市的发展预判仍未降温，外地房企争相进驻、居住类用地逢拍突破最高限价、区域地价持续被刷新仍是土地市场常态。

销售行情：在限购政策作用下，一季度全市商品住宅、二手住宅成交量进一步回落，单月成交量在5000套左右，仅为交易高峰时期的1/3。由于投资需求的快速撤场，新房市场受影响程度强于二手房市场。但从成交结构看，南京改善性需求的导入仍然较为强劲。

后市预测：综合南京实际供地情况、2017年上半年供地计划及建房【2017】80号文要求三方面因素，预计二季度全市供地进度将显著加快。3月下旬南京迎来商品住宅供应小高潮，且从近期开发企业的营销推广情况看，不少在售项目及纯新项目均有推盘计划，市场供应将有望回升，而需求的释放将随着限购范围的扩大进一步受限，市场预期的多空博弈结果决定了销售量有望在短期内小幅回升，但价格回调格局亦可能因成交结构变化被打破。

一、政策回顾

1、中央再明确住房居住属性，促楼市稳定思路不变

2、限购政策席卷全国，片区联动施策稳楼市

3、南京着力遏制楼市过热势头，限购范围延伸至郊区

二、关联指标

1、经济指标

（1）GDP增速放缓，但第三产业增长势头强劲

（2）居民消费价格保持温和水平，工业生产者出厂价格由跌转涨

（3）限额以上社零总额持续增长，居民消费潜力可观

2、房地产开发投资

3、商品房施工、新开工、竣工情况

（1）商品房施工面积稳步增长，2017年以来增速上升态势显著

（2）商品房新开工面积增速保持高位，平均增幅达40%以上

（3）商品房竣工面积增幅起伏震荡，商品住宅竣工面积增幅逐渐降低

三、土地市场（经营性用地）

1、土地供应情况

2、土地成交情况

四、房地产市场

（一）商品住宅

1、销售量变化

2、供求关系变化

3、价格指数变化

4、需求结构

（二）二手房

1、成交量走势

2、价格指数变化

五、市场预测

1、土地市场变化

2、供销量预测

3、价格走势

六、附表

附表1：2017年一季度南京挂牌土地明细

附表2：2017年一季度南京成交土地明细

附表32017年一季度出台调控政策城市名单