土地
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2017年一季度南京房地产市场分析报告

2017-10-27 访问次数: 411
政策回顾 关联指标 土地市场(经营性用地) 房地产市场 市场预测 附表

主要观点

政策环境:中央层面多次重申“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,为2017年房地产调控政策走向奠定基调。“两会”后,各地结合自身实际情况,陆续祭出限购限贷甚至限售举措,响应中央呼吁,截止目前,全国已有超过45个城市出台了各种房地产调控政策,并形成京津冀、长三角、珠三角三大限购圈,预计对市场预期的影响将进一步深化。

关联指标:南京经济运行总体保持平稳,2016年GDP增速高于全国平均水平,三次产业中,第三产业规模持续扩大,增长势头强劲,成为增强城市竞争力从而吸引人才留驻的亮点。在楼市火热行情的带动下,2016年以来全市房地产开发投资、商品房新开工面积等前瞻性指标实现高速增长,这为今年的商品房市场储备了相对充裕的潜在供给。

土地市场:市国土局分别于2月底、3月底公布了2017年上半年经营性用地供应计划、2017年度国有建设用地供应计划,旨在稳定市场预期。但从鸡年两场土拍结果看,开发企业对南京楼市的发展预判仍未降温,外地房企争相进驻、居住类用地逢拍突破最高限价、区域地价持续被刷新仍是土地市场常态。

销售行情:在限购政策作用下,一季度全市商品住宅、二手住宅成交量进一步回落,单月成交量在5000套左右,仅为交易高峰时期的1/3。由于投资需求的快速撤场,新房市场受影响程度强于二手房市场。但从成交结构看,南京改善性需求的导入仍然较为强劲。

后市预测:综合南京实际供地情况、2017年上半年供地计划及建房【2017】80号文要求三方面因素,预计二季度全市供地进度将显著加快。3月下旬南京迎来商品住宅供应小高潮,且从近期开发企业的营销推广情况看,不少在售项目及纯新项目均有推盘计划,市场供应将有望回升,而需求的释放将随着限购范围的扩大进一步受限,市场预期的多空博弈结果决定了销售量有望在短期内小幅回升,但价格回调格局亦可能因成交结构变化被打破。


一、政策回顾

1、中央再明确住房居住属性,促楼市稳定思路不变

2、限购政策席卷全国,片区联动施策稳楼市

3、南京着力遏制楼市过热势头,限购范围延伸至郊区


二、关联指标

1、经济指标

(1)GDP增速放缓,但第三产业增长势头强劲

(2)居民消费价格保持温和水平,工业生产者出厂价格由跌转涨

(3)限额以上社零总额持续增长,居民消费潜力可观

2、房地产开发投资

3、商品房施工、新开工、竣工情况

(1)商品房施工面积稳步增长,2017年以来增速上升态势显著

(2)商品房新开工面积增速保持高位,平均增幅达40%以上

(3)商品房竣工面积增幅起伏震荡,商品住宅竣工面积增幅逐渐降低


三、土地市场(经营性用地)

1、土地供应情况

2、土地成交情况


四、房地产市场

(一)商品住宅

1、销售量变化

2、供求关系变化

3、价格指数变化

4、需求结构

(二)二手房

1、成交量走势

2、价格指数变化


五、市场预测

1、土地市场变化

2、供销量预测

3、价格走势


六、附表

附表1:2017年一季度南京挂牌土地明细

附表2:2017年一季度南京成交土地明细

附表32017年一季度出台调控政策城市名单