浦口区白马1号地块点评

一、宗地情况（信息来源为南京市国土资源局）

【NO.2014G62浦口区江浦街道白马1号地块】

   公告编号：2014年第15号
   挂牌日期：2014年10月31日，竞买日期：2014年11年20日
   项目位置：浦口区江浦街道白马1号地块
   地块四至：东至海院路，南至白马路，西至象山路，北至象山南路。
   总用地面积：86535.7㎡，出让面积：81698.3㎡
   容积率：1.01≤R≤1.4，限高：≤24米，建筑密度：≤25% 绿地率：≥ 30%
   挂牌出让起始价：49000万元（折合楼面地价：4283元/㎡）
   挂牌出让最高限价：71000万元（折合楼面地价：6208元/㎡）
   住宅部分90 ㎡及以下的套型面积所占比例：50%

   备注：

   （1）地块内须配建占地面积≥4500㎡、建筑面积3200㎡的12班幼儿园一所，须于第一期工程竣工前建设完成。幼儿园占地面积计入容积率。
   （2）地块内须布置一处占地面积约为2000平方米的基层社区中心：文化娱乐设施建筑面积≥400㎡、体育设施建筑面积≥600㎡、医疗卫生设施建筑面积≥150㎡、行政管理与社区服务设施建筑面积≥350㎡、社会福利与保障设施建筑面积≥600㎡、商业金融服务设施建筑面积≥500㎡。其中行政管理与社区服务设施和社会福利与保障设施，须于第一期工程竣工前建设完成。

二、所处区域概况（地块条件）

  2014G62地块东至海院路，南至白马路，西至象山路，北至象山南路。G62地块所处位置属于浦口区江浦街道次中心，生活便利程度一般。距离江浦区商业中心交通距离约2.5公里，周边有浦口实验小学、江浦高中配套教育设施，及小型餐饮店、日杂百货店等小区级生活配套设施，周边公交线路有601、683两条线路，距离公交站点白马路、象山路站均不超过200米，距离江浦客运站约1公里，距离地铁10号线文德路站距离约2公里。

   经万购地产网地块评论人员的实地探访，地块宗地内现状为自然平整，有取土坑及土堆，有部分居民住宅尚未拆除，不知是否属于出让地块范围内。

三、价值分析
1.周边竞争楼盘
   G62地块容积率为1-1.4，类似容积率适合开发项目多为花园洋房、小高层几种类型相结合，周边在售类似住宅项目价格见下表。

2. G62地块项目定位
   江浦版块目前有雅居乐和福建正荣两家开发商分为作为2010年、2013年地王的标杆，楼面地价接近8000元/M2，在售项目毛坯房均价在16000元/M2以上，虽然楼盘品质较高，但浦口区作为“刚需”客户的重点关注区域，地王项目销售情况并不理想，其中雅居乐滨江国际项目上市房源销售比例为33%，正荣润江城上市房源销售比例为44%，相对于江浦版块其他商品房楼盘平均六成以上的去化率而言，高档、高价楼盘销售难度较大。

3.项目成本预测

G62地块起拍楼面地价4283元/ M2，最高限价6208元/ M2，在保证楼盘品质并按出让条件配备相应的幼儿园、基层社区中心的情况下，按毛坯交付标准的后续开发建设费用约3000-4000元/ M2，按精装修交付标准的后续开发建设费用约4000-5000元/ M2，按照13000元/M2的销售均价推算，进一步考虑到房地产市场已经进入平稳期，后期出现大涨的可能性较小，如果以最高限价取得该地块，发商仅能保证较低的开发利润甚至只能保证开发成本。

4.近期浦口区成交地块溢价情况

自2014年6月浦口区土地市场解禁以来，截止8月份，浦口区共成交六幅地块，除保利地产拍得的G47地块溢价16.6%之外，另外四幅地块以底价成交，其余一幅地块仅微溢价1.25%，最终成交的楼面地价主要在4000-4500元/M2之间。除去已成交的几宗地块总价太高、周边配套设施尚不完备的因素之外，开发商拿地也较之前两年更加谨慎。

5.不利因素

1）宗地内有多个高压电线塔，横穿整个地块，后续开发过程中势必造成不利影响，或许高压线也是导致限高不得超过24米的直接原因。购房者对于高压线辐射的问题比较敏感和关注，因此能否妥善解决高压线路塔的问题，是对地块价值一个重要影响因素。

2）G62地块紧邻通宇林景雅园和融侨观邸、东方熙龙山院三个项目，除林景雅园进入尾盘销售状态，另外两个项目相加还有近1000套房源未售出。受之前地铁10号线开通的推动，交通利好效益已经释放大半，江浦地区普通住宅项目基本已经达到饱和，因此住宅市场的后续竞争将会很激烈。开发商从拿地到开发、预售还要经历至少一年时间，在这一两年内房地产市场能否维持现在的高价状态还要进一步观察。

6.万购观点

按照目前周边楼盘的售价及销售情况，结合当前房地产市场及地块所在江浦区住宅房地产市场的发展趋势，该地块起拍总价不高，起拍价定位也比较合理，综合素质较高，拍卖竞争程度会比6月份的几宗地块激烈。但考虑到房地产市场泡沫的挤破以及银行信贷政策并未给房地产市场有力的支撑，最终溢价率应该不会超过10%，成交价应该会在5.5亿元以内。

按照目前周边楼盘的售价及销售情况，结合当前房地产市场及地块所在江浦区住宅房地产市场的发展趋势，该地块起拍总价不高，起拍价定位也比较合理，综合素质较高，拍卖竞争程度会比6月份的几宗地块激烈。但考虑到房地产市场泡沫的挤破以及银行信贷政策并未给房地产市场有力的支撑，最终溢价率应该不会超过10%，成交价应该会在5.5亿元以内。