2015年第一季度南京市土地市场分析报告

一、宏观背景

今年以来，面对错综复杂的国际形势和国内经济下行压力加大的困难局面，党中央、国务院坚持稳中求进工作总基调，主动引领经济发展新常态，以提高质量效益为中心，把调结构转方式放在更加突出的位置，着力深化改革开放，着力激发市场活力，着力加强民生保障，国民经济运行总体平稳，结构调整稳步推进，新生动力加快孕育。

一季度国内生产总值140667亿元，按可比价格计算，同比增长7.0%。分产业看，第一产业增加值7770亿元，同比增长3.2%；第二产业增加值60292亿元，增长6.4%；第三产业增加值72605亿元，增长7.9%。从环比看，一季度国内生产总值增长1.3%。

一季度，全国房地产开发投资16651亿元，同比名义增长8.5%（扣除价格因素实际增长9.5%），其中住宅投资增长5.9%。房屋新开工面积23724万平方米，同比下降18.4%，其中住宅新开工面积下降20.9%。全国商品房销售面积18254万平方米，同比下降9.2%，其中住宅销售面积下降9.8%。全国商品房销售额12023亿元，同比下降9.3%，其中住宅销售额下降9.1%。房地产开发企业土地购置面积4051万平方米，同比下降32.4%。3月末，全国商品房待售面积64998万平方米，同比增长24.6%。一季度，房地产开发企业到位资金27892亿元，同比下降2.9%。

一季度，在经济下行压力加大、楼市库存高企、市场信心不足的背景下，宏观政策层面进一步导向稳增长、调结构，房地产方面则积极聚焦于促消费，鼓励自住和改善性需求。央行实行灵活适度的货币政策，连续降准降息，降低二套房首付，构建宽松的金融信贷环境，减轻购房压力，提升消费能力。两会定调稳定住房消费，中央地方供需两端政策齐出，刺激需求促进库存去化，改善性需求获重大支持。去库存、促消费、稳增长是2015年房地产政策的主要基调，未来货币政策仍有望趋于宽松，地方或可因城施策出台进一步刺激措施。

市场反应：

1、新房：百城价格微跌，重点城市成交回暖，房地产开发投资增速继续放缓

价格方面，一季度百城住宅价格延续去年四季度下跌态势，但跌幅明显收窄，累计小幅下跌0.18%，各月价格涨跌幅均在0.25%以内，整体表现较为平稳。成交方面，市场开始回暖，50个代表城市月均成交接近2100万平方米，同比增长2.6%，绝对量仅次于2013年同期水平。供应方面，3月，新增供应不到1000万平方米，同比下降超三成，但2月供应创同期新高，导致一季度新增供应同比小幅增长3.8%。全国来看，1-2月全国商品房销售、新开工同比下降且降幅显著扩大，投资增速延续去年以来逐月放缓态势，整体资金来源增速不及去年同期，企业到位资金依然承压。

2、二手房：十大城市均价小幅回升，成交同比明显增长

价格方面，一季度十大城市二手住宅均价累计上涨0.12%，涨幅较上季度、去年同期分别缩小0.36个、2.25个百分点；与新房相比，二手住宅均价累计涨幅小于新房0.20个百分点。成交方面，一季度十大城市共成交18.85万套，同比增长17.59%。其中1月单月成交量为7.45万套，为一季度单月最高。

3、土地：整体供求同比大幅回落，成交结构致楼面价同比下跌，商办楼面价创新高

供求方面，一季度库存与资金压力使政府供地、房企拿地节奏持续放缓，全国300个城市各类用地推出及成交面积同比分别下降35.6%和38.5%；住宅整体出让金降幅超四成，其中十大城市占比与去年持平。价格方面，一季度成交结构使整体楼面价同比下跌6.1%，商办楼面价创新高，但溢价率维持低位。

4、企业：多数品牌房企业绩下滑，拿地态度依然谨慎，国内融资渠道更趋多元

业绩方面，2015年一季度，多数品牌房企销售业绩同比大幅下滑，为近三年同期首跌。其中碧桂园、富力等房企业绩同比降幅显著，而融创、首创置业逆市实现大幅增长。土地投资方面，受整体市场低迷影响，品牌房企拿地态度更趋谨慎，且高基数致一季度企业拿地金额同比明显回落，不同企业拿地策略出现分化，但多数仍聚焦一线及热点二线城市。资金方面，上市房企资产负债率仍处合理区间，但短期偿债能力趋弱，速动比均值趋势下行。融资方面，降准降息带来的货币宽松持续改善国内融资环境，房企融资渠道更加多元，但个别企业债务违约事件和人民币升值压力导致房企海外融资环境有所趋紧。

二、土地市场情况

（1）土地供应情况

1.第一季度挂牌情况

南京市城区（不含溧水、高淳，下同）第一季度挂牌供应经营性用地7宗，土地面积合计28.43万平方米，环比下降88.41% 。其中住宅用地（含混合住宅）5宗，总土地面积27.01万平方米，占总供地量的95%，其余1宗为商业用地（含商办混合），1宗为加油站用地。2015第一季度南京市供应经营性用地情况如下表：

从区域来看，南京市第一季度所供7宗地按供地区域来划分建邺区挂牌2块地，秦淮区、雨花区、浦口区、江宁区和六合区各挂牌1块地。从区域上看，建邺区为2015年第一季度供地的重点区域。从供地的类型上看，以住宅用地为主。

2.月度挂牌供地情况

从各月度挂牌供地情况来看，1月份未挂牌供地；2月份挂牌供地1宗，总土地面积6.51万平方米；3月份挂牌供地6宗，总土地面积21.92万平方米。2014年1-2015年3月土地供应如下图所示：

（2）土地成交情况

2015年第一季度共成交15块土地，成交土地总面积为51.60万平方米，成交金额56.86亿元。具体情况如下表：

在成交量方面，1-3月南京共成交土地15宗，成交土地面积51.60万平方米；住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）3宗，成交面积12.85万平方米。3月南京共成交土地7宗，成交面积25.25万平方米，其中住宅类用地1宗，成交面积6.51万平方米。

在成交价格方面，1-3月，南京其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）成交楼面均价为9159元/平方米。3月，南京住宅成交楼面均价为14078元/平方米。

（3）一季度土地市场总结

今年一季度，受春节假期及两会等因素影响，同时由于房地产市场库存问题依然严峻，主要城市土地市场持续低温，各项指标均不及去年同期，出让金大幅下降，宅地降幅更加明显。楼面均价年初上涨后近两月逐渐回落，整体浮动不大，平均溢价率仍维持降势。三月供地已有回升迹象，随着土地入市量增加及房企拿地意愿增强，二季度指标有望向好。

2015年第一季度南京市土地市场分析报告